行政管理考研(行政管理考研考哪些科目)

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山东省高级人民法院（2021）鲁民申2934号“威海首威钢材有限公司、威海正土房地产开发有限公司破产债权确认纠纷民事申请再审审查案”

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关键词

破产程序；消费者；网签备案；物权效力

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裁判要旨

根据预售登记备案的相关规定，备案属于行政管理的范畴，而根据物权法定的原则，并不直接发生物权效力。涉案14套《商品房预售合同》虽已网签备案，但尚未变更登记到买受人名下，原判决依据物权法的相关规定，认定涉案14套房屋的所有权仍归属于正土公司，应为正土公司债务人的财产，进而驳回首威公司请求继续履行合同并交付房屋的诉讼请求具有事实和法律依据。

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案件事实

威海首威公司向一审法院起诉请求：威海正土公司继续履行威海经济技术开发区大庆路108号606、704、706、804、904、1004、1104、1106、1204、1304、1306、1404、1506、1606室共计14套房屋的买卖合同，并履行交付义务。

一审法院认定事实：威海正土公司于2004年5月14日成立，开发建设了威海经济技术开发区大庆路房地产。2005年9月12日，威海首威公司、威海正土公司双方签订《协议书》，约定威海首威公司向威海正土公司提供钢材并垫付100万元款项。2006年3月11日，威海首威公司法定代表人李兴超与威海正土公司签订了《商品房预售合同》（共18套，另4套不在本案争议范围内），每份合同均约定了房屋座落、面积、单价、总价；约定“可用钢材款转付购房款”。同日，双方又签订《补充协议》，约定：2006年4月13日前，威海正土公司应按供应钢材量付款，按期付款后原签订的房屋购买合同作废；如威海正土公司不按期付款，房屋购买合同生效。

2007年，首威公司向环翠区法院提起诉讼，要求威海正土公司办理房产登记备案手续。环翠区法院认定双方对附条件和期限的《商品房预售合同》的生效条件和期限作了变更，判决驳回首威公司要求确认《房屋预售合同》有效及办理备案手续的诉讼请求。首威公司不服，提起上诉。威海市中级人民法院审理认为，《商品房预售合同》不是双方当事人的真实意思表示，而是以《商品房预售合同》担保之前的钢材购销合同按期付款，且进行了协议变更，原《商品房预售合同》不再履行。判决驳回上诉，维持原判。省高院再审该案，于2014年4月4日作出民事判决，认定用以折抵货款、垫付款的14套《商品房预售合同》生效，判令威海正土公司按约向威海市房地产管理局申请登记备案。经首威公司申请，环翠区法院于2014年5月向威海市住房保障和房产管理局送达协助执行通知书，案涉14套《商品房预售合同》完成备案登记。

2018年7月24日，一审法院裁定受理威海正土公司破产重整一案。威海首威公司向管理人申报了债权，要求威海正土公司继续履行案涉14套《商品房预售合同》。威海正土公司管理人初审不认可首威公司的主张，要求重新申报普通债权。首威公司向管理人提出异议，管理人于2019年7月30日复审维持初审确认结果。威海首威公司遂于2019年8月26日诉至一审法院，一审法院判决驳回其诉讼请求。

威海首威公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.《商品房预售合同》合法有效，未出现约定或法定解除事由，应当继续履行。（1）威海首威公司与威海正土公司之间的《商品房预售合同》效力得到山东省高级人民法院（以下简称“省高院”）确认。企业破产法解释三第七条规定，已经生效法律文书确定的债权，管理人应当予以确认。据此，管理人无理由解除合同，不履行交付房屋的义务；（2）破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。《商品房预售合同》签订于2015年4月22日，在人民法院受理破产申请之前，威海正土公司未履行约定的交付房屋义务，而威海首威公司已通过钢筋抵顶的方式履行约定的全部义务，不属于当事人双方均未履行完毕的情形。2.《商品房预售合同》不存在不能履行的情形，完全有条件继续履行。（1）威海正土公司正在进行的是破产重整程序，而非破产清算程序。虽重整案件受理时，案涉房屋并未建设完毕达到交付条件，但随着案件的进展，案涉房屋一直处于续建状态，目前主体已经完工并正在进行内部配套，威海正土公司完全具备履行能力，可以向威海首威公司交付该房屋。一审法院依据合同法第一百一十条认定威海正土公司法律上或者事实不能继续履行交付房屋的义务不当；（2）威海正土公司之管理人发布的告知书、重整计划草案规定，若大庆路108号被拆除，原需要继续履行交房义务的业主可选择退房或者置换至大庆路108-4号楼等。由此可以看出进入重整程序后，《商品房买卖合同》完全可以继续履行，一审法院以案涉房屋尚未竣工验收不符合办理过户手续为由判决合同无法继续履行明显不符合事实。3.案涉14套房屋属于尚未转移占有但相对人已经支付对价的特定物，不应当列为破产财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款规定，下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。案涉《商品房预售合同》已经威海市环翠区人民法院（以下简称“环翠区法院”）执行办理了网签备案登记，案涉房屋的楼号、房号、面积具体明确，足以与其他房屋相区分，系特定物。法律规定“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。4.案涉房屋虽仅办理了网签备案，并未办理产权登记，但也应依法予以保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。案涉房屋虽未经预告登记，但已采取了网签及销售合同备案的公示方式，不允许再处分，如果再处分，必须解除合同备案和网签，和预告登记的效力基本相同。因此，应给予和预告登记权利人相同的保护。5.威海首威公司以钢材价款转付房款发生在2005-2006年，距离现在已13年之久。当时抵顶的房屋也是按市场价格计算，若该房屋不交付给威海首威公司而是另行出售，威海首威公司将损失巨大，而威海正土公司依据所谓的破产程序不但侵吞了威海首威公司的房款，还因再次出售房屋而获得巨大的额外利益，与理不公。

威海正土公司辩称：1.省高院生效判决确认的是债权而非物权，不具有优先性。管理人作出的债权审核结果与省高院的判决结果并不冲突，省高院的判决仅是确认《商品房预售合同》有效并办理预售合同备案，并非是直接确认威海首威公司对案涉14套房屋享有所有权。即使案涉房屋已办理预售合同备案，但房屋所有权并未转移。管理人认可《商品房预售合同》的效力，但威海首威公司要求继续履行合同属于债权清偿的问题，应当按照破产法规定的清偿顺序执行。根据破产法、最高院司法解释关于房屋优先权的规定，威海首威公司并不属于消费者，基于预售合同享有的债权并不享有优先于其它普通债权的权利，威海首威公司的诉请实质上是要求对其债权全额清偿，不符合法律规定；2.威海正土公司被受理破产时，案涉房屋尚未竣工、不具备交付条件，事实上无法交付。进入破产程序后，依据破产法的规定，所有个别清偿均应当停止。管理人接管债务人财产时，案涉房屋尚在建设中，后续还需要投入大量资金。威海首威公司以将来具备交付条件和交付可能性作为威海正土公司应当继续履行房屋交付手续的理由，没有法律依据。破产程序中，统计债务人的资产并招募重整方是以破产受理时的财产评估值为基础计算清偿率并进行投资方的招募工作，至于重整方后续投入多少资金并不包括在债务人的财产中，也不应当计入清偿范围，债权人可获的清偿比例应当以破产受理时的状况为准，管理人对破产债权的审查与认定亦应当以法院受理破产时间点的客观情况为准。在破产的时间节点，合同属于客观上无法继续履行，此时管理人应当依据合同法第一百一十条解除合同，破产时间点客观情况和认定的债权是其后重整方制定重整计划的基础，而不能把其后重整计划的执行来作为判断破产债权的依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审法院组织当事人进行了证据质证。威海首威公司提供证据如下：证据1.不动产登记资料查询结果证明，拟证实案涉房屋已经威海市不动产中心网签备案，网签备案的产权人为威海首威公司；证据2.威海正土公司的重整计划草案及管理人关于大庆路108号楼置换房产的告知书，其中：重整计划草案载明如买受人主张要房，则待完成房屋的建设施工后向业主交付房屋，如大庆路108号楼经鉴定不合格需全部拆除情况下，需要继续履行交房义务的大庆路180号楼买受人，可选择退房或调换至大庆路108号-4号楼；告知书亦规定，若大庆路108号被拆除，原需要继续履行交房义务的业主可选择退房或者置换至大庆路108号-4号楼。拟证实《商品房预售合同》并非属于法律上或事实上不能履行。经质证，威海正土公司对证据的真实性均没有异议，但主张证据1的网签只是行政管理手段，并不产生物权变动的结果，案涉的14套房屋仍属于威海正土公司；证据2是管理人制作的，但不能证明案涉房屋应当继续履行，该规定是针对消费性购房优先权的债权人，而威海首威公司并不符合消费性购房者的条件，且房屋是否可以交付，应以破产受理时的时间点来认定。对此二审法院认定，威海正土公司虽对上述证据的真实性予以认可，但案涉14套合同的网签备案登记，并不产生物权变动的效力；重整计划草案及告知书的上述规定是针对消费性购房者，而威海首威公司并不具备该条件。故对该证据的证明效力不予认定。

二审法院对一审查明的事实予以认定。

首威公司申请再审称：原判决认定事实不清，适用法律错误，损害了首威公司的合法利益，应予再审。1.涉案14套房屋属于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款规定的尚未转移占有但相对人已经支付对价的特定物，不应当列为正土公司的破产财产进行分配，应当按照《商品房预售合同》的约定继续履行合同。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，本案所涉及的房产虽未经预告登记，但已采取了网签及销售合同备案的公示方式，从效力上看，经过销售合同备案和网签的房屋不允许再处分，和预告登记的效力基本相同。因此，经过网签或者销售合同备案的房产，人民法院应当给予和预告登记权利人相同的保护,在未解除销售合同及网签备案的情形下，不得处分涉案房屋，更不得将涉案房产作为破产财产进行处分。3.原判决认为《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的解释》与《中华人民共和国物权法》的规定相冲突，故认定涉案房屋属于正土公司的破产财产不当。本案应当适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的解释》的规定，认定涉案房屋不属于正土公司的破产财产。

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裁判结果

一审法院判决：驳回威海首威钢材有限公司的诉讼请求。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

山东高院裁定：驳回威海首威钢材有限公司的再审申请。

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裁判理由

一审法院认为：威海首威公司、威海正土公司签订的14套《商品房预售合同》，已经生效判决确认为有效。本案争议焦点是威海正土公司应否继续履行合同并交付房屋。

威海正土公司已经进入破产程序，实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且威海正土公司进入破产程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，《商品房预售合同》虽然有效，但属于法律上或事实上不能履行的合同。因此，威海首威公司要求威海正土公司继续履行合同并交付房屋，不予支持。威海首威公司可以向威海正土公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。

二审法院认为：威海首威公司与威海正土公司签订的14套《商品房预售合同》已经生效判决确认为合法有效，现双方争议的焦点问题是案涉房屋是否属于威海正土公司债务人财产的问题。

《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。威海首威公司主张依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，案涉房屋为特定物、不属于破产财产，但该规定与其后颁布的《中华人民共和国物权法》所确立的不动产物权变动登记生效原则不相符，应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。故，威海首威公司的该主张理由不当，二审法院不予支持。同时，《中华人民共和国企业破产法》第三十条亦规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。据此，案涉的14套《商品房预售合同》虽已网签备案至威海正土公司名下，但尚未变更登记到威海首威公司名下，所有权仍归属于威海正土公司，应为威海正土公司债务人的财产。一审判决驳回威海首威公司的诉讼请求正确，二审法院予以维持。

山东高院经审查认为：本案再审审查的焦点问题是：原判决认定涉案14套房屋属于正土公司债务人财产，进而对首威公司的诉讼请求不予支持是否具有事实和法律依据。根据原审查明的事实，首威公司与正土公司签订的涉案14套《商品房预售合同》已经生效判决确认为合法有效，并办理了备案登记。根据预售登记备案的相关规定，备案属于行政管理的范畴，而根据物权法定的原则，并不直接发生物权效力。涉案14套《商品房预售合同》虽已网签备案，但尚未变更登记到首威公司名下，原判决依据物权法的相关规定，认定涉案14套房屋的所有权仍归属于正土公司，应为正土公司债务人的财产，进而驳回首威公司请求继续履行合同并交付房屋的诉讼请求具有事实和法律依据。

来源 | 山东省破产管理人协会

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